En 2017, le montant des investissements dans les SCPI est monté en flèche avec les quelque 6,2 milliards d’euros. Une hausse a été constatée en comparaison de l’année 2016. Ce chiffre représente l’attrait de ce placement au bénéfice avantageux. Si vous aussi, vous désirez réaliser un investissement dans la pierre-papier ou SCPI, suivez le guide.
Plan de l'article
Comprendre la SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est une société ayant pour objectif principal l’investissement dans l’immobilier locatif. La SCPI a pour spécificité le fait d’être administrée par une société de gestion professionnelle avouée par l’Autorité des marchés financiers, pour en savoir plus rendez-vous sur scpi-8.com. Contrairement à l’acquisition immobilière, quand vous réalisez un investissement dans une SCPI telle que les SCPI fiscales, vous ne devenez pas propriétaire d’un bien unique défini. En effet, vous devenez un associé, et par conséquent, vous entrez en possession, de manière indirecte, d’une partie du patrimoine immobilier qui est constitué de biens à usage d’habitation ou commerciale. En échange, vous recevez des revenus mensuels ou trimestriels nets de charge duquel le montant découle des parts que vous possédez.
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Pourquoi investir dans une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI permet un investissement à budget restreint. La souplesse de ce placement est l’une des raisons fondamentales de l’intérêt des épargnants français pour l’investissement en SCPI. À la différence de l’investissement immobilier direct qui requiert une mise de fond considérable, la SCPI permet de s’instaurer un patrimoine immobilier de manière indirecte, même en réalisant des investissements de faibles sommes. Les premiers montants unitaires pour des parts de SCPI sont dans les alentours de 200 euros.
Malgré le fait que derrière ces prix unitaires, il y a habituellement des engagements de souscription d’un nombre de parts minimal, l’investissement primaire reste inférieur au prix de l’immobilier classique. Vous pouvez parfaitement commencer par investir quelques milliers d’euros. Généralement, l’investissement minimal recommandé dans une SCPI est de 7.500 euros.
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Par ailleurs, la Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI repose sur la mise en commun des risques. En effet, la SCPI est attrayant en raison du fait qu’elle accorde la mutualisation des risques du placement immobilier. Lorsque vous procédez à l’achat des parts dans une SCPI, vous possédez des droits, pas uniquement sur un seul local ou appartement mais sur une somme de biens différents aussi bien dans leurs aspects que dans leur position géographique.
A contrario, dans le cas où vous avez réalisé un investissement dans une SCPI qui dispose 350 bureaux commerciaux dans les plus grands centres d’affaires et que quelques-uns ou une grande partie de ces bureaux sont inoccupés, la situation générale de la SCPI n’est pas en détresse. En effet, elle continuera à vous payer des revenus trimestriels. Donc, il existe une réelle répartition des risques locatifs dans le cas d’impayés, de destruction ou encore de vacance.
Par ailleurs, la SCI permet de bénéficier d’un profit avantageux. Le taux de rendement d’une SCPI est incontestablement plus élevé par rapport aux autres placements financiers à faibles risques comme le Livret A ou encore le PEL. Les revenus fournis par les SCPI émanent de la location des biens immobiliers, des gains engendrés pendant les cessions des biens immobiliers, des intérêts déduits du placement de la trésorerie. Ces revenus sont réglés, de manière générale, à la fin de chaque mois qui suivent le trimestre civil.
En outre, l’investissement dans une SCPI permet aussi de s’affranchir de la gestion journalière inhérente à l’investissement locatif. En effet, l’administration d’une SCPI est transmise à une société de gestion professionnelle. Par conséquent, vous n’êtes plus soumis aux problèmes de gestion avec votre investissement immobilier.
Comment choisir l’investissement en SCPI ?
Il y a plusieurs types de SCPI suivant vos objectifs, les deux plus importants sont la SCPI fiscale et la SCPI de rendement. Le choix de la SCPI de rendement est fait dans le but de profiter de revenus complémentaires. Ce type de SCPI dispose d’un parc immobilier considérable qui est généralement constitué de biens tels que les commerces, des bureaux, des parkings et des locaux d’activités. Étant donné qu’il est question de biens s’adressant à un public professionnel, les surfaces mises en location et conséquemment, les loyers engendrés par la location sont généralement plus considérables que dans le cas de l’immobilier résidentiel.
En ce qui concerne la SCPI fiscale, elle est surtout choisie pour bénéficier d’une réduction d’impôts. La SCPI fiscale dispose d’un patrimoine constitué de logements ayant des caractéristiques qui les rendent fructueux. Ces logements, qu’ils soient neufs ou anciens, permettent aussi aux associés de la SCPI de profiter systèmes fiscaux intéressants, y compris la loi Pinel.
SCPI Pinel : le mélange des bénéfices de la SCPI et des bénéfices fiscaux de la loi Pinel
La loi Pinel est un système fiscal instauré par l’état. Il permet de bénéficier de réductions d’impôts conséquents en réalisant un investissement dans le logement locatif neuf. Un investissement dans une SCPI Pinel vous permet de profiter d’abattement d’impôts au prorata dans les mêmes critères qu’un investissement immobilier direct et cela à partir de la première année de souscription des parts. L’apport de déduction total découle de la période d’engagement de mise en location durant laquelle vous devez garder vos parts.
En outre, vous pouvez également jouir des avantages inhérents aux SCPI, tels que le taux de rendement, la mutualisation des risques locatifs. Étant donné que les SCPI sont des investissements collectifs, le risque locatif est divisé sur un ensemble d’habitations différentes sur l’ensemble du territoire, d’une gestion totalement administrée par une société professionnelle.
Investissement dans une SCPI : comment faire ?
Il y a quatre manières de réaliser des investissements dans une SCPI, appelées méthodes de souscription. Parmi ces méthodes de souscription, il est plus approprié de choisir suivant vos besoins et vos possibilités de financement. Ainsi, il y a la SCPI au comptant qui est réalisé entièrement au moyen d’un apport personnel, en particulier pour le premier placement.
Ensuite, il y a la SCPI au moyen d’un crédit bancaire. Malgré le fait qu’il ne s’agit pas de la méthode de souscription la plus commune, vous pouvez aussi requérir un crédit bancaire dans le but de réaliser un investissement dans une SCPI. Le crédit bancaire peut s’agir d’un crédit amortissable, que vous pouvez rembourser par des mensualités fixes. Il peut également être question d’un prêt in fine et dans ce cas, ce sont uniquement les intérêts du prêt qui doivent être payés tous les mois. Quant au capital, il est amorti à terme.
Cette méthode de souscription peut s’avérer avantageuse, dans cette période où les taux d’intérêts des prêts sont plus ou moins faibles. En effet, en ce moment, avec l’amoindrissement des taux d’intérêts, la souscription à une SCPI est intéressante. Par ailleurs, la déduction des intérêts d’emprunt peut être faite sur vos revenus fonciers. Il s’agit d’une méthode de souscription particulièrement recommandée pour les investisseurs extrêmement fiscalisés.
Rentabilisation d’une SCPI
Parfois, les investisseurs font fi du fait que c’est un investissement qui requiert du temps pour être parfaitement rentabilisé. Effectivement, en admettant que la SCPI propose un taux de rendement intéressant, elle entraîne également de frais d’entrée qui représente entre 8 à 12% du coût de votre placement. Cela constitue 2 à 3 ans de revenus bruts déduits de la SCPI, ce qui n’est pas minime.
Dans le but de rentabiliser le placement, il est conseillé de garder vos parts au minimum durant 10 ans. Mais dans le cadre d’une SCPI Pinel, il est préférable de conserver vos parts au minimum 3 ans de plus que la durée de location afin d’amortie le coût des prix d’entrée. De ce fait, il est plus intéressant de placer dans une SCPI des sommes qui ne vous seront pas utiles dans un futur proche. En effet, votre horizon d’investissement doit être raisonnablement long pour permettre à votre placement de porter ses fruits.
Comment choisir la SCPI où investir ?
Étant donné que l’investissement en SCPI est globalement rémunérateur, toutes les SCPI ne présentent pas les mêmes taux de rendement. Par conséquent, vous devez vous informer et réaliser des comparaisons des SCPI avant de choisir l’investissement. Il est recommandé de tenir compte des frais d’entrée et de gestion. Les divers frais d’une SCPI peuvent amoindrir le rendement net pour l’investisseur. C’est la raison principale pour laquelle il faut disposer d’un horizon de placement raisonnablement large pour pallier aux frais.
Il faut également tenir compte de la distribution des intérêts et du potentiel lucratif de la SCPI. L’aptitude d’une SCPI à garder des revenus réglés aux associés est un élément important à tenir compte dans un investissement. Effectivement, si les revenus réglés affaiblissent avec le temps pour une SCPI, la prudence est de mise. La distribution des intérêts ne constitue pas le seul élément à prendre en compte. Il faut aussi s’intéresser au potentiel locatif de la SCPI et particulièrement de son taux d’occupation financier permettant de déterminer l’étendue de la vacance locative du parc immobilier. Pour réaliser un investissement perfectionné, il est nécessaire de diviser l’investissement sur beaucoup de SCPI dans le but de faire preuve de diversification. Il est conseillé de vous informer par rapport aux différentes sociétés de gestion.
Avant de réaliser un investissement en SCPI, il est conseillé de se rapprocher d’un conseiller en gestion du patrimoine dans le but de vous guider et de rendre votre projet plus clair. Le conseiller en gestion patrimonial est à même de vous orienter sur les diverses méthodes de souscription et vous prodiguer des conseils par rapport aux aspects fiscaux de votre projet durant votre investissement.